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长租公寓接连“爆雷”,背后又是高杠杆这个“

2020-02-17 14:51栏目:期货配资
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近期,多家品牌长租公寓运营商资金链断裂,停止运营,给很多租客、房东带来经济丢失。

  “新华角度”记者调查发现,长租商场短缺准入门槛、标准规范,不少企业向租客按年收租金、按季或按月交给房东,利用长收短付资金杠杆能扩大到10倍以上。一旦资本商场呈现调整,这类企业往往就堕入资金链断裂深渊。
 
  连续“爆雷”:房东收不了租、租客住不成房
 
  近期,拥有4.5万间出租房的长租公寓企业——南京乐伽商业办理有限公司宣告破产关闭。记者在乐伽坐落南京新城科技园的办公地址看到,这家公司已人去楼空。
 
  从合肥赶来的房东王先生说,乐伽从他手里以每月1600元签下了1年的房屋租借合同,收取了租客1年的房租,但只交给了王先生3个月租金。现在,乐伽关闭了,王先生无法拿到剩余的9个月房租。
 
  “乐伽要求租客一次至少付出半年以上的租金,身边很多租客一般都是一次交了半年、一年或许更久的租金。”租客董女士说,她在2017年开始经过乐伽租房,现在乐伽突然关闭,交了半年的租金才住了两个月,剩下4个月的租金打了水漂。
 
  记者采访获悉,2016年树立的乐伽公司在南京、合肥、西安、姑苏、杭州、成都、重庆7个城市归集公寓4.5万间,其间南京有1.5万间。不少租客交纳了一年左右房租。记者在两个乐伽QQ维权群里看到,不少租客称,房东已下了“逐客令”,要求限期脱离。
 
  10月以来,多家长租公寓运营商呈现问题:南京君创公寓发布公告称,公司资金断裂,无力正常运营;河南悦如公寓发布公告称,1600套公寓因面对巨大的运营及资金压力,已无力保持公司正常运营;杭州有5家运营商被曝现金流严重……
 
  事实上,2018年以来,寓见公寓、好租好住、爱公寓等品牌公寓连续曝出资金链问题。地产系长租公寓的发展前景也不明朗,今年以来多家知名房地产开发商剥离长租公寓业务。贝壳研究院数据显示,截至现在,全国公寓门店关店率到达3.6%,资金链断裂、消防不合规、物业胶葛为首要原因。
 
  高杠杆危险:按年收按月付能扩大到10倍杠杆以上
 
  据了解,长租公寓职业分为集中式和涣散式。集中式公寓出资金额大、租借运营周期长,从业企业全体上实力雄厚,危险操控较好;涣散式公寓进入门槛低、起步简单,部分不规范的公寓途径竭力扩大商场规模以博取更多的现金流和更高的估值,一旦呈现运营问题,就会呈现房东没拿到租金、租客被扫地出门的为难局面。
 
  记者采访了解到,为快速占领商场,部分涣散式长租公寓公司高价收房,贱价出租。以乐伽为例,在“高进低出”模式下,其每出租一套房源每月就要丢失数百元。为添补资金亏空,乐伽采纳长收短付的方法:按季交给房东租金,但要求租客按年给自己付租金。
 
  南京工业大学房地产经济办理系主任吴翔华分析说,乐伽这类企业实践上采纳高杠杆方式发展,假如租金按年收、按季付,杠杆率为4倍;按年收、按月付,杠杆率能扩大到10倍以上。这类企业期望迅速扩大商场规模,不断做大流量,然后融资上市,从资本商场“圈钱”。
 
  然而,跟着房地产职业加速去杠杆,资本也逐渐回归理性。根据贝壳研究院统计数据,2015年,长租公寓融资数量达23宗;而截至2019年9月,融资数仅为6宗,且首要集中于V领地、魔方、青客等头部企业。
 
  “没有了资本助力,不少长租公寓运营商就堕入了资金链窘境。”365地产家居网实践操控人胡光辉说,“现在基金公司大都不愿意收购长租公寓项目,长租公寓公司融资途径遇到梗阻。”
 
  多地试水租金保管保证房东租客权益
 
  针对近期长租公寓商场屡屡“爆雷”,多地已展开专项检查。8月,南京宣告多部门联合用2个月时刻,依法严查高收低出、移用租金等行为。随后,杭州也宣告展开为期1个月的住宅租借商场专项检查工作,集中整治和规范住宅租借商场运营秩序,严查租金贷合同套嵌、高收低租、损害群众利益等问题。
 
  多地近期还探究树立住宅租借租金保管制度。杭州发布《杭州市住宅租借资金监管方法(试行)(征求意见稿)》,规则在银行树立唯一的租借资金专用存款账户,向房东付出的租金,以及向房客收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租借资金均应缴入专户办理。南京市下发关于进一步规范住宅租借运营行为防范商场金融危险的告诉,规则从事住宅租借署理业务应当树立住宅租借租金保管制度,实施租金银行保管。