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融资开闸 地产股反弹可期(2)

  再融资暂停同时也加剧了非市场化与市场化机制下的企业分化。在A股市场再融资暂停的同时,香港股市融资功能依然畅通,且海外资金利率优势明显,据我们不完全统计,2013年7家内房企登陆香港上市平台,募资总额83.91亿港元,内房股共通过资本市场融资1340亿港元,且融资成本普遍在8%左右,其中中海、绿地香港等则能拿到3-4%左右的低利率资金。融资渠道的差异开始在企业成长边界上体现,13年内房企的成长增速普遍高于国内上市房企,这也是去年以来内地上市房企纷纷在香港建立融资平台的主要动机。

  第三,短期部分中小市值房企受益良多

  此次再融资放开对于行业的积极效应在于资本市场的造血功能重新对地产领域开放,融资格局迎来优化契机,无论是财务层面还是业绩层面都将迎来显著利好,这点在目前流动性结构性趋紧的背景下,显得尤为可贵:

  1、负债结构优化,行业弹性修复。过去3年再融资的暂停使得房企过度依赖债权融资,从而只能依赖财务杠杆进行扩张,截止2013年三季度,重点上市房企净负债率达到83%,创历史新高,叠加银行系统自主性收紧房地产贷款,行业杠杆空间趋小,而此次再融资重归市场化,上市房企可通过股权融资重构财务杠杆,优化负债结构,并且股权层面的融资杠杆重新释放,行业弹性得以进一步修复。

  2、撬动EPS长期提升。从成长性来看,股权再融资可以增厚房企每股净资产,在企业ROE保持稳定的情况下,会对EPS增厚产生明显的杠杆效应,推动行业估值中枢上移。诚然在短期内再融资获批会对公司产生一定摊薄效应,但我们认为在当前的环境下更应关注再融资对行业融资格局优化所产生的长期影响,财务杠杆的优化以及规模扩张的预期都将为行业带来更长久的发展空间。

  3、部分中小市值房企或将优先受益。从此次中茵股份和天保基建的获批来看,我们认为在再融资审核中,国土部对项目审核依然是关键环节,相对于一线龙头的庞大项目体量,中小型房企由于项目较少、结构清晰,在同样再融资窗口打开的情况下有望率先获批,而且对于这类企业来说,再融资所带来的边际效应也是最明显的。所以我们预计接下来有望获批的再融资预案将会在这些中小房企中诞生。

  第四,估值修复反弹持续

  在当前地产行业非市场化环节逐步减少的预期下,我们认为以下几类企业具备实质性受益的潜力:1、具备高周转能力,通过再融资优化杠杆的中小市值企业,如阳光城、金科等;2、以再融资能力恢复为关注焦点,无条件通过国土资源部审核的一批中小市值企业,可组合配置;3、在行业

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